Sayın Tüm,
Yönetim planınızı okuyunuz. Aşağıdaki hususlar genel hükümler dahilinde yazılmıştır . Özel hükümler tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınızdadır.
SEÇİLEN YÖNETİM KURULU ÜYELERİ GÖREVDEN ALINABİLİR Mİ?
Kat Mülkiyetine tabi anagayrimenkul ve toplu yapılarda yönetim kurulu tapu sicilindeki yönetim planında belirlenen şekilde , eğer belirlenmedi ise 634 Sayılı kanundaki önerilen esaslar dahilinde seçilir.
Kat malikleri kurulu ve toplu yapılarda yönetim planlarında belirlenmiş ise temsilciler kurulu tarafından seçilen yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin faaliyetleri yine bu kurullar tarafından değerlendirilir, görevdeki tutumunu bu kurullar aracılığı ile devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Yönetim Kurulu üyelerinin veya denetim kurulu ya da denetim kurulu üyelerinin diğer bir üyeyi haklı veya geçerli sebepler ile kuruldan çıkarması ancak tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında “Yönetim Kurulu” bölümünde yazılı ise o kurallar dahilinde mümkün olabilir. Aksi halde Yönetim Kurulu üyeleri kendilerini seçen kurulu ( bu tüm apartmanın / sitenin genel kurulu olabilir veya bloklarda seçilen temsilcilerden oluşan temsilciler kurulu olabilir) olağanüstü toplantıya davet etmeli ve karar genel kurul /veya temsilciler kurulu tarafından alınmalıdır .
SEÇİLEN YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİ DENETİCİ VEYA DENETİM KURULU GÖREVDEN ALABİLİR Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ( KMK'nun) 41. Maddesine göre "Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir."
Bununla beraber "Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir"
Denetçinin veya denetim kurulunun Yönetici veya Yönetim Kurulu ile yönetim kurulunun herhangi bir üyesini görevden alma imkanı yoktur. Bunun tek istinası yönetim planında KMK'ya aykırı da olsa denetçi veya denetim kurulu üyelerine böyle bir görev verilmesidir.
Asıl olarak denetçinin veya denetim kurulunun salt görevi " denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. " ve yönetim planında denetici veya denetim kurulu üyelerine yetki verilmişse o hususlar hakkındaki diğer görevlerdir.
Bu öncelikle sebeple yönetim planının okunması önemlidir.
Sorununuz kat malikleri kurulu / temsilciler kurulunda görüşülecektir. Peki Kurulu kim olağanüstü toplantıya çağıracaktır.?
OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ÇAĞRISINI KİM YAPMALIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 maddesine göre "önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir."
O halde kat mülkiyeti ilişkilerinde genel kurul yapılmaz ise kat maliklerinden biri veya bir kısmının genel kurul yapılmasını talep etme, kat malikleri sayısının 1/3'ü ile olağanüstü genel kurul yapılması ile imza toplama, bunu yöneticiye iletme ve genel kurulun yapılmasını isteme hakları vardır. Yine aynı haklar denetçi açısından da mevcuttur. Şunu kabul etmeliyiz ki buna rağmen genel kurulu olağan veya olağanüstü surette çağırma hakkı yönetici / yönetim kuruluna aittir.
Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılından kalma ve bazı ilave/eksiltme / değişme , daha doğrusu yamalarla günümüze kadar gelmiştir. Yönetici bu taleplere rağmen genel kurulu toplamaz ise denetçi ve kat maliklerinin 1/3 'ünün (üçte biri) olağan üstü genel kurulu toplantıya çağırmasına ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır. Yine bu girişimler yapıldı , ancak yönetici kat malikleri kurulunu olağanüstü surette toplamadı ise kat maliklerinden herhangi biri hakim müdahalesi için mahkemeye başvurabilir.
İşte bu başvuruda toplantı istemenin yazılı olarak belgelendirilmesi , yani imzaların ıslak imza olarak bulunması önem kazanacaktır.
Bazı akademisyen ve hukukçulara göre ise kanunda açıkça yer almasa da Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.) ifade edilen "birlik" kavramı sebebi ile "kat malikleri birliği" ifadesinin fiilen bulunduğu iddia edilir. Bu görüşte olan hukukçular " sayı ve arsa payı çoğunluğu" ile karar alıp, elden imza dolaştırarak ve sulh hukuk hâkimine ibraz edince, sulh hakiminin de karara bağlaması halinde yöneticinin görevinin sona ereceğini ifade ederler.
"İmzaların ıslak imza olarak bulunması" önemli olmakla beraber, "istem dilekçesinin" dolaştırılarak imza alınması mümkündür.
Eğer bu durum mümkün olamayacaksa veya şehirlerarası evrakın gidip gelmesi zaman alacaksa , kat maliklerinin bir yazılı evrak ile "istem dilekçesinin" imzalanması için bir başka malike "rıza vermesi" de mümkündür.
Bu durumda "diğer kat maliki adına imza atan" malik imza üzerine "rıza veren malikin isim soyadını , bağımsız bölüm numarasını ve adına imza attığını kendi ismi ve daire nosu ile beraber beyan etmelidir. Şehir dışından gelen malikin yazdığı "rıza dilekçesi" de ekine eklenmelidir.
Bu işlemin genel kurul vekaleti olarak değerlendirilmemesi genel kurul yapılacaksa vekaletlerin KMK'nın 31. maddesinin "bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir" hükmüne göre düzenlenmesi doğru olacaktır. Malikin BİLGİSİ VE RIZASI DAHİLİNDE onların yerine imza atmak mümkündür.
Ancak bir uyuşmazlık durumunda mahkeme safahatı için yukarıda verilen bilgiler faydalı olacaktır.
Sulh mahkemesi haricinde başvurulacak bir hakem, arabulucu, oda vs. gibi kurum ve kuruluş bulunmamaktadır.
YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİ NE ZAMAN SONA ERER?
Bununla beraber bir yönetim kurulu üyeliği istifa, ölüm, yönetim planında kurul üyesinin malik olma şartı var ise bağımsız bölümün devri ile düşebilir. Ağır ve uzun sürecek hastalık gerekçesi ile de üyenin rızası ile kurul üyeliği düşebilir. Boşalan üyelik eğer kanunda zorunlu olmamasına rağmen , yönetim planında bulunuyorsa ya da ihtiyari olarak genel kurul/ temsilciler kurulu seçim aşamasında belirlemiş ise yedek üyelerden sağlanır. Yedek üye yok ise genel kurul / temsilciler kurulu olağanüstü genel kurulda boşalan üye yerine yenisini seçer.
Eğer toplu yapıda temsilciler kurulu blok / parsel / adalarda seçilen yöneticilerden ( temsilcilerden) oluşuyorsa ayrıca ilgili birimde yöneticiliği boşalan üye yerine yedeği yokda olağanüstü genel kurul yapılarak yeni temsilci seçilir.
Eğer bir genel kurul tarafından atandı iseniz ;
İstifa tek taraflı bir eylemdir. Ancak genel kurul toplanıp yeni yönetim kurulunu / yöneticiyi seçmez ise istifa eden yönetici / yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu devam eder. Dolayısı ile istifanızı sadece duyurmanız yeterli değildir. Yöneticinin olağanüstü olarak genel kurulu toplayıp kendi döneminin hesabını vererek ( bu dönem kısa süre de olsa) istifa etmesi doğru olacaktır. Yeni yönetici seçilip seçilmemesi ise sizin için önemli değildir. Siz genel kurulu çağırarak kendi döneminizi sona erdiriniz.
Eğer genel kurul tarafından seçilmiş bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından atandı iseniz;
Kat maliklerinin vekili genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulu tarafından seçilmiş olan yönetici veya yönetim kuruludur. Eğer tarafınızda kat malikleri vekili olan yönetici/ yönetim kurulu tarafından yapılmış bir sözleşme var ise halihazırda yönetici değil , yöneticinin atadığı yönetim işlerini gerçekleştiren tüzel / gerçek kişisiniz ( yönetim danışmanı vs) .
Bu durumda yönetici / yönetim kurulu ile sözleşmenizi kendileri ile yaptığınız sözleşme şartlarına da bağlı olarak önceden bildirimli olarak gerekçenizi de belirtmek sureti ile bırkabilirsiniz. Sözleşmenizin feshini noter kanalı ile yapmanızı tavsiye ederiz.
Yöneticilikten İstifa Etmek (Apartman ve Site Yöneticiliğini Bırakmak) videomuzu https://youtu.be/jdSqV7sKyc4 linkinden izleyebilir , Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek) blog yazımızı https://bit.ly/istifaetmek linkinden okuyabilirsiniz.
Pandemide Apartman ve Site Yöneticiliğini Bırakmak (Yöneticilikten İstifa Etmek) videomuzu https://youtu.be/U74CQfm90FM linkinden izleyebilir, Karantina ve Evde Kalma Süresinde Apartman / Site Yöneticisinin İstifası blog yazımızı https://www.apsiyon.com/blog/karantina-ve-evde-kalma-suresinde-apartman-site-yoneticisinin-istifasi linkinden okumanızı tavsiye ediyoruz.
Saygılarımızla,